[물권법] 공동소유, 부동산 공동소유의 종류

1. 공동소유의 의의

공동소유는 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 뜻한다.

2. 공유

수인이 지분에 의하여 물건을 소유하는 것이 공유이다. 양적 분할설에 의하면 지분은 1개의 소유권의 분량적 일부분이다. 예컨대 하나의 물건을 수인이 매수하는 경우에는 법률행위에 의해 공유가 성립한다. 동산의 경우 공통점 유가 있어야 하고 부동산의 경우 등기가 있어야 한다. 타인의 물건 속에서 매장물을 발견한 경우 법률 규정에 의해 공유가 성립한다. 

지분의 비율은 법률의 규정 또는 공유자의 의사표시에 의하여 정해 지거나, 없는 경우 지분은 균등한 것으로 추정한다.

부동산의 공유는 공유지분의 비율에 관한 약정이 있을 경우 이를 등기해야 한다. 

공유자는 그의 지분을 처분할 수 있다. 그때 다른 공유자의 동의는 필요 없다.

각 공유자는 그 지분을 단독으로 다른 공유자 또는 제삼자에게 주장할 수 있다.

지분의 침해가 있을 경우 방해배제 청구와 부당이득 반환청구가 가능하다. 먼저 반환청구는 제삼자가 공유물을 불법으로 점유하고 있는 경우 각 공유자의 지분의 비율에 따른 반환을 청구할 수 있다. 방해 제거 청구는 제삼자가 공유물의 이용을 방해하고 있는 경우에는 각 공유자는 그의 지분에 기하여 단독으로 공유물 전부에 대한 방해의 제거를 청구할 수 있다. 공유자의 1인이 지분 과반수의 합의 없이 공유물의 전부 또는 특정 부분을 배타적으로 사용하는 경우에 다른 공유자는 그 지분의 비율로 부당이득의 반환을 청구할 수 있다. 제삼자가 공유물을 점유한 경우도 같다. 판례는 제삼자가 공유물에 대한 불법행위를 한 경우에 각 공유자는 특별한 사유가 없는 한 그 지분에 대응한 비율의 한도에서만 손해배상청구권을 행사할 수 있고 타인의 지분에 대해서는 청구권이 없다고 했다. 지분은 실질적으로 소유권과 성질이 같으므로, 하나가 소멸하면 나머지 지분은 그에 확장하게 된다. 이를 지분의 탄력성이라고 한다. 

각 공유자는 공유물의 전부를 그의 지분의 비율로 사용하거나 수익 할 수 있다. 단독으로 보존 행위를 할 수도 있으며 공유물의 이용 및 개량 등 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다. 공유물의 처분이나 변경에는 공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 공유물의 관리비용 기타의 의무는 각 공유자가 지분의 비율로 부담한다. 

공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 계약이나 법률 규정에 의해 제한된다. 공유자는 5년 내의 기간에 분할하지 않을 것을 약정할 수 있으며, 그때 분할은 비 허용된다. 이 불분할 계약은 갱신할 수 있으나 기간은 갱신한 나로부터 5년을 넘지 못한다. 또 건물을 구분 소유하는 경우의 공용 부분 경계에 설치된 경계표, 담, 구거, 구분소유권의 목적인 건물의 사용에 필요한 범위 내 대지는 법률상 분할이 금지된다. 

3. 총유

총유는 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 것이다. 소유권의 내용이 나뉘어 관리, 처분의 권능은 구성원의 총체에 속하고 사용, 수익의 권능은 각 구성원에게 속한다. 법인 아닌 사단은 매우 다양하며 종중과 교회가 대표적이다. 총유 재산이 부동산인 경우에는 등기해야 하며 등기 신청은 사단 명의로 그 대표자 또는 관리인이 한다. 총유의 법률관계는 사단의 정관 기타 규약에 의하나 없을 경우 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. 총유물에 대한 사원의 권리와 의무는 사원의 지위를 취득하거나 상실함으로써 취득, 상실된다.

4. 합유

합유는 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 것이며 조합체라 함은 동일 목적을 가지고 결합되어 있으나 아직 단일적 활동체로서 단체적 체제를 갖추지 못하고 있는 복수인의 결합체를 가진다. 합유자는 지분을 가지지만 지분 처분의 자유와 분할 청구권이 없는 점에서 공유와 다르다. 합유자의 지분은 합유 물의 전부에 미친다. 합유 관계의 그 밖의 내용은 계약에 의해 정해진다. 계약이 없다면 민법 규정에 의한다. 합유 물에 관한 보존 행위, 소유권 이전등기의 말소 청구는 합유자가 단독으로 할 수 있으나, 합유 물을 처분하거나 변경하려면 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 지분의 처분에도 합유자 전원의 동의가 필요하며 합유자는 합유 물의 분할을 청구하지 못한다.

5. 준공동 소유

준공동 소유란 소유권 이외의 재산원이 수인에게 공동으로 귀속하는 경우를 가리킨다. 준공동 소유의 형태에는 준공유, 준합유, 준총유가 있다. 이에 공유, 합유, 총유에 관한 민법 규정이 적용되지만 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그를 적용한다.