[물권법] 부동산소유권의 범위

1. 토지소유권의 경계

어떤 토지가 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 지적공부에 1 필의 토지로 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 이 등록으로써 특정된다. 그리하여 토지소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계에 의하여 확정된다. 다만 지적도를 작성함에 있어서 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다. 

2. 토지소유권의 상하의 범위

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. 그러므로 토지소유자는 지표뿐만 아니라 지상의 공중이나 지하도 이용할 수 있다. 그러나 공중이나 지하는 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 이용할 수 있으며, 정당한 이익이 없는 경우에는 특별법의 규정이 없더라도 타인의 이용을 금지할 수 없다고 할 것이다. 토지에 부존 되어 있는 광물 가운데 광업권의 객체가 되는 것은 토지의 일부분이 아니며, 토지로부터 독립된 국가 소유의 물건이라고 보아야 한다. 지하수는 토지의 구성 부분을 이루므로 거기에도 제212조가 적용된다. 따라서 자연히 솟아나는 지하수는 토지소유자가 자유로이 사용할 수 있다. 그러나 계속해서 타인의 토지에 흘러 내려가는 경우에는, 그 타인이 관습법상의 유수 사용권을 취득할 수 있다. 

3. 상린관계

서로 인접하고 있는 부동산에 있어서 각 소유자의 권리를 제한하여 부동산 상호 간의 이용의 조절을 꾀하기 위해 상린관계가 생겼다. 상린관계는 한편으로는 소유권의 제한이면서 다른 한편으로는 소유권의 확장의 의미를 가진다. 상린관계는 본래 부동산 상호 간의 이용을 조절하는 것이므로 그에 관한 규정은 지상권과 전세권에도 준용된다. 그리고 토지의 임대차에 관하여는 명문규정이 없지만 유추적용을 인정하여야 한다. 

 1) 건물의 구분소유

1동의 건물을 구분하여 그 각각의 부분을 수인이 소유하는 것을 건물의 구분소유라고 한다. 구분소유를 적절하게 규제하기 위해 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'이 시행되고 있다. 집합건물 법에 의하면 구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분 또는 1동의 건물이 일정한 방식으로 여러 개의 건물 부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물 부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 구분소유권의 목적인 건물 부분이 전유 부분이며 전유 부분이 되려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 공용 부분은 건물 중 전유 부분 외의 건물 부분, 전유 부분에 속하지 않는 건물의 부속물, 규약에 의해 공용 부분으로 된 부속의 건물이다. 대지사용권은 구분소유자의 건물의 대지를 이용할 권리를 말한다. 이러한 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라고 한다. 

 2) 인지 사용 청구권

토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다. 그러나 이웃 사람의 주거에 들어가려면 그의 승낙을 얻어야 하며 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 그는 보상을 청구할 수 있다. 

 3) 생활방해의 금지

금지의 대상이 되는 생활방해는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이와 유사한 것이다. 여기서 기타 유사한 것의 구체적인 예로는 가스, 증기, 냄새, 소음, 먼지, 재, 광선, 불꽃, 연기 등을 들 수 있다. 

 4) 수도 등의 시설권

토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 시설하여야 하며, 타 토지 소유자의 청구에 의하여 손해를 보상하여야 한다. 

 5) 주위 토지 통행권

어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행하거나 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는, 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 

 6) 물에 관한 상린관계

토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못한다. 고지 소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 막지 못한다. 원칙적으로 인공적 배수를 위해 타인의 토지를 사용할 수 없다. 예외적으로 고지 소유자는 침수지를 건조하기 위해 또는 가용이나 농 공업용의 여수를 소통하기 위해 공로 공류 또는 하수도에 이르기까지 저지에 물을 통과하게 할 수 있다. 

 7) 경계에 관한 상린관계

인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다. 이 경우 비용은 쌍방이 반씩 부담하나, 측량비용만은 토지의 면적에 비례하여 부담한다. 그런데 이들과 다른 관습이 있으면 그게 의한다. 

 8) 경계를 넘은 수지, 목근의 상린관계

인접지의 수목의 가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다. 상대방이 그 청구에 응하지 않는 때에는 청구자가 직접 제거할 수 있다. 인접지의 수목의 뿌리가 경계를 넘은 때에는 상린자가 임의로 제거할 수 있다. 

 9) 토지의 식물에 관한 상린관계

토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심 굴하지 못한다. 충분한 방어 공사를 했다면 그렇지 않다.

 10) 경계선 부근의 공작물 설치에 관한 상린관계

경계선으로부터 일정한 거리를 두어야 할 의무와 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 차면 시설을 설치할 의무가 있다.