대한민국 부동산 세금의 종류와 적용

대한민국 부동산 세금의 종류와 세제 적용 방법에 대해 정리했다. 적용 방법은 세법이 변경됨에 따라 변경될 수 있다.

1. 양도소득세

양도소득세는 부동산 등 과세대상 자산의 양도 시에 취득 당시보다 가치가 상승했을 경우 그 차익에 대해 과세하는 세금이다. 이익이 없다면 납부할 세금이 없다. 양도의 종류에는 부동산 증여 시 부채를 포함하여 증여하는 부담부증여가 포함된다. 전세보증금 반환 등의 채무를 수증자가 인수하게 되면 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세의 과세대상이며 그 외 부분은 증여세의 과세대상이 된다. 
양도가액-취득가액-기타 필요경비=양도차익으로 계산하며, 기타 필요경비란 법무사 수수료 등 양도 시 발생한 비용이며 이에 대한 증빙이 가능해야 한다. 추가로 부동산을 3년 이상 보유했을 시 장기보유 특별공제를 받을 수 있고 양도차익에 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제받을 수 있다. 
1세대 1주택자가 2년 이상 보유 후 양도하는 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 알려졌지만 1 주택에는 주택 부수토지도 포함되기 때문에 면밀히 확인해야 한다. 도시계획구역 내 건물 정착 면적의 5배 이내의 부수토지 또는 도시계획구역 밖 건물 정착 면적의 10배 이내의 부수토지일 경우에만 1 주택에 해당된다. 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용 주택일 경우 주택의 연면적이 크다면 전체를 주택으로 보지만 주택 외의 연면적이 크다면 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 따라서 주택 외의 부분은 양도소득세가 과세될 수 있다. 
고가주택을 소유한 1세대 1주택자일 경우 부동산을 장기간 보유하면 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다. 주택, 조합원 입주권, 토지, 건물의 경우 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용받지만 분양권의 경우 2년 이상 보유한 후 매도하여도 60%의 세율을 적용한다. 다주택자의 경우에도 주택의 수에 따라 양도세율이 달라진다. 
2 주택자의 양도소득세가 비과세 되는 경우는 5가지가 있다. 먼저 일시적으로 2 주택이 된 경우 조정대상지역 여부에 따라 1년~3년의 처분 유예기간이 주어진다. 60세 이상의 직계존속 봉양을 위해 세대를 합쳐 2 주택이 된 경우 10년 이내 양도하는 주택에 비과세 된다. 혼인으로 인해 2 주택이 된 경우 혼인일로부터 5년 이내 양도하는 주택이 비과세 된다. 상속주택과 일반주택을 소유하여 2 주택이 된 경우 일반주택 양도 시 비과세 된다. 마찬가지로 문화재 주택과 일반주택을 소유하여 2 주택이 된 경우 일반주택 양도 시 비과세 된다. 

2. 상속세 및 증여세

상속세와 증여세는 무상으로 재산을 이전한 것에 대한 과세이며 세율도 동일하다. 다만 상속세는 피상속인이 물려준 유산총액을 기준으로 과세되며, 증여세는 수증자를 기준으로 증여자와 수증자 각각 세액을 계산하며 동일한 증여자로부터 받은 재산은 10년간 합산하여 과세하는 차이가 있다. 
상속세와 증여세는 과세표준에 따라 증여세율을 곱한 후 누진공제액을 제외한 후 과세된다. 증여세는 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타 친족의 관계에 따라 증여재산 공제액이 달라진다. 

3. 취득세

취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하는 세금이며 과세표준에 세율을 곱하여 산정한다. 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 기준으로 한다. 
부동산을 취득한 자는 취득세와 함께 과세표준에 따라 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 부담하며 주거전용면적 85m2 이하의 주택을 취득하는 경우 농어촌특별세는 비과세 된다.
다주택자 또는 법인 여부, 조정대상지역 여부에 따라 중과세율이 적용된다. 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여받는 경우 취득세율 12%로 적용된다.

4. 재산세

재산세는 각 시/군/구 등에 부동산을 보유한 자에게 지방자치단체가 부과하는 세금이다. 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 소유하고 있는 자에게 토지, 건축물, 주택으로 구분하여 과세한다. 
재산세는 재산세 과세표준에 세율을 곱하여 산정한다. 과세표준은 주택부수토지를 제외한 토지는 시가표준액의 70%, 주택 제외 건축물 시가표준액의 70%, 주택은 시가표준액의 60%로 적용한다. 이에 각 과세표준금액에 따른 누진공제액을 차감한 금액이 과세된다. 

5. 종합부동산세

종합부동산세는 전국에 소재한 부동산을 합산하여 고액의 부동산 소유자에게 국가가 부과하는 세금이며 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준일로 하여 소유하고 있는 일정한 가액 이상인 과세대상 주택과 토지를 유형별로 구분하고 개인과 법인이 각각 인별로 합산하여 과세하는 보유세이다. 
세금은 과세표준에 별도의 세율을 곱한 후 주택 및 토지에 대한 각각의 시가표준액 합계액에서 일정금액을 차감한 후 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한다. 2022년 공정시장가액 비율은 100%이다. 여기서 일정 금액이란 주택 및 토지의 공시 가격 합계액이 6억 원 등을 초과하는 경우 종합부동산세와 재산세가 이중으로 과세된 재산세를 의미한다. 따라서 종합부동산세를 산정할 경우 이중과세된 재산세는 공제한다.
3 주택 이상 소유하거나 조정대상지역 내 2 주택을 보유한 경우 중과세율을 적용하여 종합부동산세를 산정한다.